買房子要注意什么之怎么看戶型好壞
觀察戶型是否規(guī)則，杜絕奇形怪狀
戶型規(guī)則，最好是正方形?；蛘邔ΨQ戶型。理由有二：1，整理利用率高，實際生活面積大；2，風(fēng)水好。（如果你不信風(fēng)水可以忽略第二條）。
觀察客廳是否朝南
主要是看客廳是否有朝南的陽臺，或者朝南的窗戶。客廳朝北風(fēng)水不好，而且冬天陰冷。
觀察客廳南北是否都有窗戶（陽臺），能否讓空氣對流。（判斷是否南北通透戶型）。
北邊沒有窗戶的戶型，觀察是否所有的臥室都朝南。（判斷是否全南戶型）。
兩個都不是的，垃圾戶型無疑。
南北戶型前提下：
觀察朝南的房間有幾個？朝北的房間有幾個？
朝南的房間越多越好，朝北的房間控制在0-1個。兩房最多一個朝北，三房四房只能一個朝北。朝北的越多，戶型越差。
第四觀察是否明廚明衛(wèi)設(shè)計
簡單說，就是看廚房衛(wèi)生間是否有窗戶。廚房沒窗戶嗆自己，衛(wèi)生間沒窗戶濕氣出不去。臥室里面的衛(wèi)生間必須要有窗戶，具體看我的另一篇經(jīng)驗，介紹臥室衛(wèi)生間的。
第五觀察是否有走廊，走道，比較“雞肋”的地方
走道是用來走的，然而除了走，也沒什么用了。但是走道是你卻是你花錢買下來的。除了每天走個一兩次，連盆花都擺不下。不要笑，小戶型的房子更是如此。總共就是90平的房子，你指望走道能寬的讓你拜盆栽？
怎樣分辨戶型好壞
1、優(yōu)質(zhì)戶型選擇：
優(yōu)質(zhì)戶型的住宅設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經(jīng)濟性。好的住宅布局在社交、功能、私人空間上應(yīng)該有效分隔。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。
優(yōu)質(zhì)戶型的住宅采光口與地面比例不應(yīng)小于1∶7；房間寬度不應(yīng)小于3.3米；主臥室寬度不宜小于3米，面積應(yīng)大于12平方米，次臥室的面積應(yīng)在10平方米左右；餐廳應(yīng)是明間，寬度不宜小于2.4米；廚房凈寬度應(yīng)在1.5米左右，宜帶一服務(wù)陽臺；帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。另外，房型設(shè)計還應(yīng)考慮住房的“時期消費”特點，即針對不同的家庭結(jié)構(gòu)、不同的年齡層次，設(shè)計出合適的住宅生活空間。
在戶型設(shè)計中，考慮家庭人口因素也是比較重要的，二室二廳一廚一衛(wèi)，建筑面積在80～100平方米的適合兩口之家或新婚夫婦居?。蝗彝舛d一廚雙衛(wèi)，建筑面積在100～120平方米之間，適合三口之家，子女在12歲以上的居住，適當(dāng)考慮書房和公用衛(wèi)生間；對于四五口人家，考慮到父母隨子女住，需要增加老人住房或?qū)Ｓ眯l(wèi)生間，建筑面積應(yīng)考慮在140～150平方米之間，具體為四室二廳一廚雙衛(wèi)或三衛(wèi)一貯；對于兩代或三代同住，經(jīng)濟收入又比較高，應(yīng)考慮六室三廳三衛(wèi)一廚或躍層或別墅。當(dāng)然，人們對戶型的要求還會因以下因素的變化而變化：一是隨家庭人口的變化而變化，二是隨家庭經(jīng)濟收入的變化而變化，三是隨家庭主人職業(yè)地點的變化而變化。
怎樣分辨戶型好壞
2、不可選戶型：
在選擇理想的戶型前，先認(rèn)清哪能些戶型屬于“落伍”或“弱智”類戶型。客廳左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入臥室都須經(jīng)過客廳，如果有客人在談話，實在是不方便。
廚房布局無流程考慮，廚房的水龍頭與切菜案臺不在同一側(cè)，沒有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。
衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā)廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。
臥室無私密性即客人去客廳，首先要經(jīng)過臥室的門才能到達(dá)，這樣使臥室無私密性可言；另一點，臥室距離鄰居的窗戶太近，近在咫尺，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活。
買房子怎么分辨好壞戶型
好戶型一般標(biāo)準(zhǔn)
房子的戶型好，晴朗的天氣，白天所有房間不需要開燈，光照也充足；往房間里擺放基本尺寸家具，不妨礙人走動；不借助通風(fēng)設(shè)備能自然通風(fēng)。通常有5條基本標(biāo)準(zhǔn)：
1、整體形狀方正
整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個完整的方形，而是各個房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時整套房子看起來也大致是個矩形，同時允許有一些“溢”出來的邊角。
2、偏大面寬、偏小進(jìn)深
面寬直接關(guān)系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時考慮到自然采光的范圍。如果房間進(jìn)深偏大，光線從窗外投射進(jìn)來經(jīng)過漫反射，仍然照不到離窗較遠(yuǎn)的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。
3、沒有暗間
暗間除了無法自然采光，通風(fēng)也是大問題?，F(xiàn)在的新房如果有暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生間。沒有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風(fēng)完全要依賴排風(fēng)設(shè)備，采光照明完全依靠室內(nèi)燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會影響人的健康。
4、房間大小適中
房間越大越好？當(dāng)然不是。房間太小會讓人感覺壓抑、不舒服，但是單個房間太大會感覺空曠。太大的臥室難以營造溫馨感，又浪費面積；客廳太大會顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計時，在整套房子的面積確定的前提下，某個房間面積太大，可能還需要將另外一個空間設(shè)計得偏小。
5、動線合理
動線合理的標(biāo)準(zhǔn)有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對居住活動線就比較熟悉才能判斷。動線合理的戶型，在房間里活動的人的行動不會互相干擾。人在房間里做事情、走動，也最符合生活習(xí)慣，不容易出錯和出意外。
上海盤古天地專案經(jīng)理朱偉駿提醒，選戶型也要看住宅類型。不同的類型的住宅，相同的房型居住感覺也不一樣。
高層住宅的中高區(qū)空氣流動快，而南北通戶型是出于對流通風(fēng)的考慮而設(shè)計的，因此，買高層住宅，南北通戶型和全南戶型都能比較好地通風(fēng)。但總高6層及以下的多層住宅，選南北通戶型才能更好地通風(fēng)，尤其較低樓層要更多考慮南北通的戶型。如果想要更多陽光照射，又想通風(fēng)良好，可以考慮買高層住宅中高區(qū)的全南戶型。
評價戶型，先看面積
只看這5條標(biāo)準(zhǔn)，還不能判斷戶型的好壞。如果離開面積的因素評價戶型，也是不夠理性的。
好戶型就是能讓里面的人住得舒適，住得方便，而不同面積的房子，業(yè)主的居住需求也一定不同?？偟膩碚f，小戶型因為面積小，業(yè)主需要在較小的面積里盡可能利用空間，完成各種居住功能。因此，戶型設(shè)計盡量不浪費面積，功能區(qū)域能相互借用，對這類戶型來說非常重要。而大戶型的室內(nèi)空間寬闊，對利用率的要求就較低，但居住人口可能較多，在戶型的私密性、功能區(qū)域的精確劃分、功能的齊全等方面的要求就更多也更高。
小面積一居室
一居室的面積通常在70平方米以下，在這個面積范圍內(nèi)，居住人數(shù)通常是1至2個。房間不但需要完成基本生活必需的“五大件”——客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、臥室的功能設(shè)置，還要采光充足，儲物空間齊備，才能稱得上是好戶型。但在實際開發(fā)和建筑設(shè)計時，由于一居室面積小、總價低，不是市場主流，也不是開發(fā)商的主要利潤點，因此在設(shè)計戶型時，同一樓面里先把最好的位置、最好的朝向留給大中戶型，小戶型最后被安排在余下的位置。也因此戶型好的一居室不常見。
買房子怎么分辨好壞戶型 好戶型的5大標(biāo)準(zhǔn)
這套55平方米的小戶型（圖1）基本上滿足了好戶型的一般標(biāo)準(zhǔn)，整體方正，采光、朝向都很好，各個房間既緊湊，功能分區(qū)又明確。盡管陽臺在臥室外面，但由于一居室的居住人口少，通常沒有住家保姆。因此，穿過臥室去陽臺晾曬衣物的是關(guān)系親近的家人，不存在私密暴露的問題。
實用型兩居室
兩居室的面積通常在70平方米至90平方米，居住人口通常在2至4人，在這個面積范圍內(nèi)，除了“五大件”功能，采光充足，儲物空間齊備以外，要達(dá)到好戶型的標(biāo)準(zhǔn)，面寬進(jìn)深比要合理，以1：1.5為標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)浮動；由于居住人口可能較多，如果只有一個衛(wèi)生間，就要做干濕分離的設(shè)計，方便同時使用；多人居住時衣物用品也多，需要足夠的儲物空間。另外，動線合理，互不干擾，也比較重要（圖2）。同一樓面里，面積稍大的兩居室戶型能占據(jù)朝向有利的位置。
大戶型需求多、標(biāo)準(zhǔn)高
三居室以上的戶型面積在100平方米以上，居住人口通常在3至5人。除了滿足中小戶型的基本使用要求外，動線的簡潔尤其重要：當(dāng)多個人同時在不同房間和不同區(qū)域間穿插活動時，相互間的影響越小越好（。各個區(qū)域能有明確分布，不疊加功能、互不干擾，這種私密性也是選大戶型居住的家庭看重的因素。根據(jù)上海盤古天地專案經(jīng)理朱偉駿的經(jīng)驗，私密性的標(biāo)準(zhǔn)之一是陌生人站在門外時，看不到房間里任何一個區(qū)域。
差戶型都是什么樣？
和好戶型一樣，差戶型也有些共同的特征，但評判一個戶型是不是差戶型，通常判斷其是否具有3個特征就可以認(rèn)定了。不好的戶型都有哪些特征？動線不合理、行動有干擾、采光不充足的暗間多、面積浪費多、動靜分區(qū)混亂、房間之間通風(fēng)排氣互相影響、強行分割房間造成“豆腐塊”分區(qū)等。
外立面奇特，戶型不會好
戶型設(shè)計尤其是追求建筑外立面獨特性的樓盤，通常都有難處理的邊角，會給戶型設(shè)計造成很大的麻煩。為了遷就外立面的形狀，戶型設(shè)計就有很多限制。一些看起來奇怪和不合理的戶型，大多出現(xiàn)在這類“異形”外觀的樓盤里。
外立面是圓形、半圓形的住宅，通常會把陽臺設(shè)計在圓弧形狀的區(qū)域，把戶型本身的邊角包裹進(jìn)去，實際形成的陽臺形狀不規(guī)則，晾曬空間不夠，水池和櫥柜都安裝不下。如果用鋁合金門窗封閉陽臺，推拉不如方方正正的陽臺方便；如果不封閉，幾個房間的窗戶都通到陽臺，房間的通風(fēng)也不太舒暢。
功能分布有多重要？
但差戶型不僅在外形奇特的住宅建筑里存在，即使外形規(guī)整，房子整體方正，內(nèi)部管道排布設(shè)置不合理，也會導(dǎo)致廚房、衛(wèi)生間這樣的動區(qū)和臥室這樣的靜區(qū)分區(qū)混亂，住進(jìn)去才會發(fā)現(xiàn)非常麻煩。
一般來說，房間基本的功能分布要求是前動后靜——越靠近門和玄關(guān)，越是全家人活動最多的區(qū)域，比如廚房、餐廳、客廳。因為開門關(guān)門的時候會有些聲音，燒菜做飯的時候廚房的聲響很大，全家人在一起吃飯的時候免不了要聊聊天，在客廳會客或者看電視的時候聲響也會比較大，這幾個地方要位于房子的前部。而在臥室休息和在書房閱讀需要安靜，這幾個房間要位于房子的深處，也能盡可能不受其他人干擾。衛(wèi)生間是每人每天使用頻率最高的地方，從各個房間到衛(wèi)生間，最好都能以最短的距離到達(dá)。
面積浪費多，戶型也不好
這個戶型從整體上看形狀規(guī)整，但空間浪費太多，也是個比較差的戶型。這套建筑面積80平方米的房子最終只有一房兩廳，衛(wèi)生間沒窗戶。它最大的問題是進(jìn)門處到餐廳到客廳被一條走廊貫穿，浪費面積多，而且因為面寬窄，進(jìn)深太大，改造難度也很大。這樣大面積的浪費也是難以獲得買房人認(rèn)可的。
買房子怎么分辨好壞戶型 好戶型的5大標(biāo)準(zhǔn)
同樣的面積，利用得好，能做兩室兩廳，空間設(shè)計利用得不好就只能做成一室兩廳，而且在裝修的過程中很難改造好。從買房人的角度來衡量，相同的面積、單價和總價，兩室兩廳的戶型一定比一室兩廳經(jīng)濟實用，居住的時間更長，買前者顯然更劃算。
一般面積浪費多的房子，問題經(jīng)常出在這些部位：走廊過于長而且沒有和客廳、餐廳等實用功能區(qū)域合并；臥室面積過大（超過20平方米）；廚房、衛(wèi)生間面積過大而次臥面積太?。粚嶋H得房率低（低于75%），公攤面積過大。
怪戶型，也不是無可救藥
外形奇特的戶型，在50平方米以內(nèi)的超小戶型里比較常見。因為是剩下的邊角料位置，價格優(yōu)惠的幅度很大。這類的奇怪戶型比面積較大的奇怪戶型更容易改造。超小戶型不像大戶型，把客廳、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都以墻為界劃分得很清楚，它本來就主要靠室內(nèi)家具的設(shè)計擺放來決定功能分區(qū)。因此，小而怪的戶型，只要整體上呈塊狀而不是細(xì)長條，就還有改造的價值。
另外一種能改造的怪戶型，是客廳、臥室等房間形狀方正，而不規(guī)整形狀出現(xiàn)在廚房、衛(wèi)生間等較小的區(qū)域內(nèi)，即使有面積的浪費，也相對較小。最后，選戶型要時刻記住，戶型圖主要用來看格局，房子到底怎么樣，交房標(biāo)準(zhǔn)的樣板間最有參考價值。
